大悅城 品牌的精致運營贏得了消費者的認可，但投資者的要求似乎不止于此。盡管多次被曝出擴張意愿，但今年已過半， 大悅城 依然保持在8個項目。在 大悅城 最新一次的股東大會上有股東指出， 大悅城 地產的股價折讓與SOHO中國畫了等號，按照運營水平看，這似乎并不合理。在 大悅城 進駐的城市，商業地標是它的代名詞，然而，與廣義商業地產市場的同行相比， 大悅城 品牌要平衡“慢”與“精”的節奏。
謹慎抉擇
大悅城 一直強調的“五年20座” 大悅城 發展目標實際早已超過時間表。2008年， 大悅城 的締造者寧高寧制定了“五年20座” 大悅城 發展計劃，八年時間已過，目標完成不到一半。截至目前， 大悅城 已在北京、天津、沈陽、成都、煙臺開出6座 大悅城 ，杭州項目還處于在建中，天津首個輕資產項目預期年底面市。
穩健是 大悅城 發展至今一直堅持的策略，但這種速度也成了 大悅城 近年解釋最多的關鍵詞。在近期召開的 大悅城 地產2016周年股東大會上， 大悅城 地產董事會主席、執行董事兼總經理周政，再次對 大悅城 發展策略做出“慢而精”的解釋，無論是酒店、寫字樓還是商業綜合體， 大悅城 地產的原則始終未變，堅持比較嚴謹的戰略。
大悅城 地產2015年財報顯示，去年凈利下降51.5%，年度溢利為9.6億元，同比減少51.5%，其中股東應占溢利7.3億元，同比減少57.3%。 大悅城 地產方面表示，物業開發方面的收入下滑，主要是可入賬的銷售型物業貨源不足，帶來的物業銷售收入下降所致。
從目前北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都8座 大悅城 分布來看， 大悅城 已從一線城市擴張至二線市場。“過去說 大悅城 ‘五年20座’的目標，我還是挺有信心的。大家覺得實現這個目標慢，我也覺得有一點慢。”周政曾表示，優質二線城市商業項目趨向飽和，未來 大悅城 不排除會進入好的三線城市。在周政看來，商業地產供應量很大，未來會以激活存量市場為主。
如果 大悅城 還以過去拿地的方式開發，本身也不明智。在城市供應過剩地區， 大悅城 盡量回避拿地再創造，主要應以收購為主。這樣既對城市有好處，也可以減輕企業高成本負擔。
事實上， 大悅城 方面也一直在尋求機會。此前，備受業界關注的東直門國盛項目就吸引了 大悅城 團隊的目光。不過，由于項目成分復雜，將這一停擺多年的商業巨無霸收歸麾下并非易事。
“新的綜合體里， 大悅城 制定的原則是，如果這個綜合體確實非常好，這個城市高端酒店確實還有空間就會考慮去做；如果說整個城市的經營情況競爭很激烈，位置也不是非常好，原則上不做。”周政表示， 大悅城 的發展速度相對于萬達的發展速度是比較穩健的，是“先把項目做火，再把項目做精”。
估值謎局
2014年1月，中糧置地借殼香港僑福成功登陸香港資本市場。當年9月，前者宣布以124.6億元將北京、天津、沈陽等城市6個 大悅城 注入該平臺。11月，中糧置地宣布更名 大悅城 地產，更改名稱能更好地識別、擴大集團在內地及香港地區的主要業務等，也明確 大悅城 品牌及商用物業在中糧集團海外上市平臺的地位。
盡管在內地市場，憑借營銷與項目創新， 大悅城 項目是行業學習的標桿，但在香港資本市場， 大悅城 的品牌認可度存在爭議，也面臨估值偏低等問題。在這次股東大會上已有股東提出， 大悅城 地產的股價折讓與SOHO中國股價折讓類似，甚至有時折讓還低于SOHO中國，這種情況是不合理的。根據北京商報記者了解，如果用商業運營水平衡量， 大悅城 的質量明顯優于SOHO中國旗下項目。
上述股東認為，出現這種情況一方面是當前很多投資人對 大悅城 的認識存在誤區，另一方面， 大悅城 的運營效應還沒有體現出來，管理成本相對較高也是可能的原因。
同業之爭
與港資地產同行新鴻基地產（旗下擁有北京apm等）、恒基地產（旗下擁有恒基名人大廈等）、九龍倉地產（旗下擁有成都IFS等）相比， 大悅城 每個項目的知名度都可與同行抗衡，但股價卻存在差距，市盈率較高。
港股6月6日數據顯示，前三者股價分別為93元、43.1元和45.55元，市盈率分別為7.47、6.67和8.61， 大悅城 為1.04元，市盈率為20.76。從成長性上來看， 大悅城 地產營業增長率、利潤增長率和總資產增長率低于行業平均水平。2015年， 大悅城 地產三組數據分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業平均為13.66%、27.58%、20.79%。
在機構評級中，5月，德意志銀行與匯豐銀行給出了增持評價，但目標價格較低，德意志銀行下調至3.01元，匯豐銀行維持1.8元不變。今年以來， 大悅城 資本市場最近6個月累計跌幅為11.86%。
前景微妙
在物業開發、投資物業、酒店管理、物業管理及相關服務板塊組成的業務中，以 大悅城 為主體的物業投資租金收益占比最大，去年占比為40.64%。截至2015財年末， 大悅城 地產共運營7個 大悅城 ，擁有位于北京、上海、香港等地4處物業收租，杭州 大悅城 等項目在建。
大悅城 投資物業去年租金收入為21.84億元，其中7個運營 大悅城 零售租金收入為17.31億元，同比增長14%。拋除去年底開業的成都 大悅城 與上海 大悅城 二期，在6個已開業 大悅城 項目中，西單 大悅城 仍然是租金收益最高的項目，租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/月/平方米。
不過，隨著部分項目成熟，租金成長空間有限，尤其是收益最好的西單 大悅城 項目，零售商鋪租金水平為行業的2-4倍，但已逼近天花板。
自去年底正式宣布管理輸出模式后， 大悅城 今年試圖進入加速度。北京商報記者了解到， 大悅城 地產今年計劃發展3-4個項目，目前正在西安、蘇州、武漢等地選址。品牌在大本營北京也積極找地中，周政此前表示，“如果深圳方面舊改有機會，第11個 大悅城 可能會出現。未來我們會通過自建、拿地、品牌輸出三種方式再增加12個 大悅城 ”。
不過，自寧高寧離開以后，有關 大悅城 未來命運的猜測很多，不久前，中糧傳出將剝離地產板塊的消息，中糧方面予以否認。一位資深業內人士認為，在國企地產企業中，中糧發展的 大悅城 為行業內佼佼者，剝離不現實。另外，在中糧集團所有板塊中， 大悅城 地產貢獻了近1/3的利潤，對集團來說剝離風險較大。從目前來看，新任掌舵者不會冒險暫停這一優質板塊，但不排除未來會有其他考慮。
此前，創建華潤萬象城產品線的寧高寧離任后，該條產品線發展聲勢漸弱。
盡管已將中糧地產與 大悅城 地產做了明確的業務區分，中糧地產主要以住宅開發為主， 大悅城 地產專注于商業、酒店、旅游地產等，但二者在業務上仍有部分重合，資源無法完全區分。 大悅城 的前途微妙還體現在中糧集團為國家首批試點國企改革的企業，未來相關上市公司加速改革提升效率與活力預期強烈。
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本文來源： 大悅城的賽跑 估值謎局
