新店選址最易被忽略的6個細(xì)節(jié)
目前國內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個世紀(jì)70年代使用的市場調(diào)研法.被我們忽略的6個重要細(xì)節(jié)：城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個城市，怎么進(jìn)入一個城市，是首先遇到的問題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。我簡單談一下：城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市
1.工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。 2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類：門戶型（進(jìn)入某個地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安）
3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業(yè)城市：如北京、長春）。 在我們進(jìn)入一個新城市選址前我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)-全球品牌網(wǎng)-顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個城市之后就要對其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。
1.居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。
2.工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。
3.商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。
4.行政區(qū)：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。
5.學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動較少，顧客的忠實(shí)程度比較高
以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。然后再進(jìn)行微觀數(shù)據(jù)評估。
《選址調(diào)查表》
填表日期： 制表人：
店面 地址
產(chǎn)權(quán)類型
建筑面積
平米
使用面積
平米
門面寬、高度
門面空地
平米
拆遷可能
門面朝向
年租金
房齡
年
裝修費(fèi)用估算
消防證
房產(chǎn)證
租賃許可證
外圍情況
1． 店面 所外商圈（1.5公里范圍內(nèi)）
01□人口密度高的住宅區(qū)
02□頂級商業(yè)區(qū)
03□面向客流量多的街道
04□交通便利的地區(qū)
05□同類商店聚集的街區(qū)
06□超市
07□建材市場
2．周邊主消費(fèi)者年齡層（占人群20%以上）
01□24-30歲 02□30-40歲 03□40-50歲
04□50歲以上 05□18-24歲
3．最近建材市場
01□2公里以上 02□1～2公里
03□1公里以內(nèi) 04□0.5公里以內(nèi)
4．行人流通量（營業(yè)時間內(nèi)人/平均每小時）
01□3600人以上 02□1200-3600人
03□400-1200人 04□150-400人
05□150人以下
5．門前交通情況
01□人流密集無機(jī)動車 02□雙向兩車道
03□雙向四車道 04□雙向六車道
05□高速公路旁
6．臨街位置
01□十字路口拐角 02□丁字路口拐角
03□正對丁字路 04□繁華街道路邊
05□普通街道路邊
7．周邊店鋪營業(yè)時間
01□8小時 02□10小時 03□12小時
04□16小時 05□16小時以上
8． 店面 發(fā)展前景
01□5年內(nèi)不會拆遷 02□4年內(nèi)不會拆遷
03□3年內(nèi)不會拆遷
汽車停車位
□有 個 □無
自行車停車位
□有 □無
店鋪外觀圖
附圖
商圈全景圖
附圖
區(qū)域簡單交通示意圖
附圖
店
面
情
況
建筑條件
電梯：□有 □無
樓層： 層
人行道：□窄 □寬
9．外觀：01□新穎 02□尚佳 03□普通
04□老舊但外觀尚好 05□不佳
10．門面展寬: 01□正面5M以下 02□正面5-6M
03□正面6-7M 04□寬正面7M以上
基礎(chǔ)設(shè)施
水：
電壓：
電源負(fù)載：
電話：
廁所：□有
□無
條件：□普通 □高級 □差
消防安全
防火
□消防栓 □火災(zāi)報(bào)警器 □噴淋系統(tǒng)
□滅火器 □其它
避難
□緊急電源 □緊急照明 □防火門口排煙
□避難梯 □其它
安全
□后門 □走火通道 □防盜門
□普通卷閘門 □電動卷閘門 □其它
11．現(xiàn)場凈空及拆除條件
01□凈空有利于裝璜 02□部分凈空有利于裝璜
03□凈空但條件不佳 04□部分凈空條件不佳
05□全未拆除，條件不佳
12．招牌情況
高度：01□高度無限制 02□高度有限制
寬度：01□寬度無限制 02□寬度有限制
干擾：01□招牌無干擾 02□招牌有干擾
03□招牌不能掛
店鋪周邊商圈調(diào)查表
周邊
商圈
基本
情況
商場
名稱
面積
經(jīng)營范圍
檔次
超市
名稱
面積
經(jīng)營范圍
檔次
建材市場
名稱
面積
檔次
住宅區(qū)
名稱
棟數(shù)
層數(shù)
檔次
政府
部門
名稱
其它
同行
情況
店名
距店距離
面積
經(jīng)營品種
開業(yè)時間
經(jīng)營方式
服務(wù)特色
宣傳促銷
總結(jié)
商圈可
開發(fā)空間
結(jié)
論
人流測算表
測算地點(diǎn)：
平時
時間
人數(shù)
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
周末
時間
人數(shù)
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
備注：徒步行走和騎自行車的人都算入其中。當(dāng)馬路寬小于12米時，店鋪門口人流計(jì)入100%，店鋪對面人流計(jì)入100%。當(dāng)馬路寬大于12米時，中間有隔離帶時，店鋪門口人流講入100%，店鋪對面人流計(jì)入50%。數(shù)據(jù)力求真實(shí)，客觀，也要注意天氣對人流的影響。
填表人簽字： 填表日期：
店鋪詳細(xì)內(nèi)容介紹
地址
郵編
備注
面積
年租金
該店鋪臨街的人流量/日
（平時） （周六、日） （節(jié)日）
請繪出店鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖及照片
目前國內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個世紀(jì)70年代使用的市場調(diào)研法.被我們忽略的6個重要細(xì)節(jié)：城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個城市，怎么進(jìn)入一個城市，是首先遇到的問題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。我簡單談一下：城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市
1.工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。 2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類：門戶型（進(jìn)入某個地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安）
3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業(yè)城市：如北京、長春）。 在我們進(jìn)入一個新城市選址前我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)-全球品牌網(wǎng)-顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個城市之后就要對其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。
1.居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。
2.工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。
3.商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。
4.行政區(qū)：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。
5.學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動較少，顧客的忠實(shí)程度比較高
以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。然后再進(jìn)行微觀數(shù)據(jù)評估。
《選址調(diào)查表》
填表日期： 制表人：
店面 地址
產(chǎn)權(quán)類型
建筑面積
平米
使用面積
平米
門面寬、高度
門面空地
平米
拆遷可能
門面朝向
年租金
房齡
年
裝修費(fèi)用估算
消防證
房產(chǎn)證
租賃許可證
外圍情況
1． 店面 所外商圈（1.5公里范圍內(nèi)）
01□人口密度高的住宅區(qū)
02□頂級商業(yè)區(qū)
03□面向客流量多的街道
04□交通便利的地區(qū)
05□同類商店聚集的街區(qū)
06□超市
07□建材市場
2．周邊主消費(fèi)者年齡層（占人群20%以上）
01□24-30歲 02□30-40歲 03□40-50歲
04□50歲以上 05□18-24歲
3．最近建材市場
01□2公里以上 02□1～2公里
03□1公里以內(nèi) 04□0.5公里以內(nèi)
4．行人流通量（營業(yè)時間內(nèi)人/平均每小時）
01□3600人以上 02□1200-3600人
03□400-1200人 04□150-400人
05□150人以下
5．門前交通情況
01□人流密集無機(jī)動車 02□雙向兩車道
03□雙向四車道 04□雙向六車道
05□高速公路旁
6．臨街位置
01□十字路口拐角 02□丁字路口拐角
03□正對丁字路 04□繁華街道路邊
05□普通街道路邊
7．周邊店鋪營業(yè)時間
01□8小時 02□10小時 03□12小時
04□16小時 05□16小時以上
8． 店面 發(fā)展前景
01□5年內(nèi)不會拆遷 02□4年內(nèi)不會拆遷
03□3年內(nèi)不會拆遷
汽車停車位
□有 個 □無
自行車停車位
□有 □無
店鋪外觀圖
附圖
商圈全景圖
附圖
區(qū)域簡單交通示意圖
附圖
店
面
情
況
建筑條件
電梯：□有 □無
樓層： 層
人行道：□窄 □寬
9．外觀：01□新穎 02□尚佳 03□普通
04□老舊但外觀尚好 05□不佳
10．門面展寬: 01□正面5M以下 02□正面5-6M
03□正面6-7M 04□寬正面7M以上
基礎(chǔ)設(shè)施
水：
電壓：
電源負(fù)載：
電話：
廁所：□有
□無
條件：□普通 □高級 □差
消防安全
防火
□消防栓 □火災(zāi)報(bào)警器 □噴淋系統(tǒng)
□滅火器 □其它
避難
□緊急電源 □緊急照明 □防火門口排煙
□避難梯 □其它
安全
□后門 □走火通道 □防盜門
□普通卷閘門 □電動卷閘門 □其它
11．現(xiàn)場凈空及拆除條件
01□凈空有利于裝璜 02□部分凈空有利于裝璜
03□凈空但條件不佳 04□部分凈空條件不佳
05□全未拆除，條件不佳
12．招牌情況
高度：01□高度無限制 02□高度有限制
寬度：01□寬度無限制 02□寬度有限制
干擾：01□招牌無干擾 02□招牌有干擾
03□招牌不能掛
店鋪周邊商圈調(diào)查表
周邊
商圈
基本
情況
商場
名稱
面積
經(jīng)營范圍
檔次
超市
名稱
面積
經(jīng)營范圍
檔次
建材市場
名稱
面積
檔次
住宅區(qū)
名稱
棟數(shù)
層數(shù)
檔次
政府
部門
名稱
其它
同行
情況
店名
距店距離
面積
經(jīng)營品種
開業(yè)時間
經(jīng)營方式
服務(wù)特色
宣傳促銷
總結(jié)
商圈可
開發(fā)空間
結(jié)
論
人流測算表
測算地點(diǎn)：
平時
時間
人數(shù)
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
周末
時間
人數(shù)
10：30—11：30
14：00—15：00
17：00—18：00
平均每小時人流
備注：徒步行走和騎自行車的人都算入其中。當(dāng)馬路寬小于12米時，店鋪門口人流計(jì)入100%，店鋪對面人流計(jì)入100%。當(dāng)馬路寬大于12米時，中間有隔離帶時，店鋪門口人流講入100%，店鋪對面人流計(jì)入50%。數(shù)據(jù)力求真實(shí)，客觀，也要注意天氣對人流的影響。
填表人簽字： 填表日期：
店鋪詳細(xì)內(nèi)容介紹
地址
郵編
備注
面積
年租金
該店鋪臨街的人流量/日
（平時） （周六、日） （節(jié)日）
請繪出店鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖及照片
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本文來源： 連鎖加盟：店面選擇攻略
