昨天，關(guān)于“宜家轉(zhuǎn)戰(zhàn)購(gòu)物中心勝算幾何”的話題，睿教授請(qǐng)來(lái)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心首席分析師施瑾為大家把脈。這篇文章在后臺(tái)反響很大，許多人又進(jìn)一步提出了自己的疑問(wèn)。

@漫步天地間：宜家進(jìn)軍購(gòu)物中心不是好幾年了?

@蕭大胡子：不止是宜家，沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福這些年都在買地自建商業(yè)項(xiàng)目，這背后的原因究竟是什么?看新聞?wù)f，他們經(jīng)營(yíng)得不算好啊。

@david_hu：從零售商變身為商業(yè)地產(chǎn)投資商(運(yùn)營(yíng)商)后，對(duì)企業(yè)而言，在資金和管理運(yùn)營(yíng)方面將遇到哪些新的挑戰(zhàn)?

為了進(jìn)一步探討這個(gè)話題，睿教授今天特意請(qǐng)來(lái)RET睿意德執(zhí)行董事聶綺冰，為大家答疑解惑。

對(duì)于跨國(guó)零售公司近年在中國(guó)的悄然轉(zhuǎn)變，聶綺冰早有洞悉，不僅因?yàn)樗?wù)于零售商、百貨公司、開(kāi)發(fā)商及地產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)公司，掌握開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)全程環(huán)節(jié)，擁有豐富的國(guó)際品牌資源，還因?yàn)楹芏嗫鐕?guó)零售公司在中國(guó)涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，都曾向她咨詢哦。

在聶綺冰看來(lái)，從物業(yè)租賃方過(guò)渡到商業(yè)地產(chǎn)的投資商和運(yùn)營(yíng)商，“外資零售公司在中國(guó)發(fā)生上述轉(zhuǎn)變是一個(gè)正常的過(guò)程。”原因很簡(jiǎn)單，零售項(xiàng)目的利潤(rùn)率相對(duì)較低，而中國(guó)的通脹壓力又比較大，因此自己開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，不僅能降低經(jīng)營(yíng)成本，還能提高投資回報(bào)率，同時(shí)坐享地價(jià)升值帶來(lái)的好處。

據(jù)聶綺冰透露，其實(shí)一些跨國(guó)零售公司在很多年前就已著手籌劃在中國(guó)購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目，但由于政策等原因，一些土地被購(gòu)買多年后卻依然閑置。從2007年起，幾家跨國(guó)零售公司才開(kāi)始真正在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所動(dòng)作。動(dòng)作最快的TESCO發(fā)展并不是很順，雖然其推出了商業(yè)地產(chǎn)品牌“樂(lè)都匯”，在中國(guó)也建成并開(kāi)業(yè)了幾家商業(yè)項(xiàng)目，但自建物業(yè)多為虧損狀態(tài)，首個(gè)購(gòu)地自建項(xiàng)目易手他人，到最后TESCO總部在財(cái)報(bào)中明確表示，在中國(guó)，該集團(tuán)決定不再對(duì)永久產(chǎn)權(quán)購(gòu)物中心投入大量新的資本，并決定重返租賃物業(yè)大規(guī)模發(fā)展超市的軌道。

可見(jiàn)，作為外行的零售公司想要在商業(yè)地產(chǎn)有所建樹(shù)并不容易，尤其跨國(guó)公司對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策并不熟悉，商業(yè)地產(chǎn)本身又是一個(gè)更加復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈的行業(yè)。因此，跨國(guó)零售公司在中國(guó)的這種“轉(zhuǎn)型”探索才剛剛開(kāi)始，能否成為一種趨勢(shì)，尚未可知。

睿教授：近幾年，外資零售企業(yè)如沃爾瑪、宜家、家樂(lè)福等逐漸放棄了沿用多年租房經(jīng)營(yíng)策略，轉(zhuǎn)而在中國(guó)購(gòu)買土地自建商業(yè)項(xiàng)目，您認(rèn)為這背后的原因有哪些?

聶綺冰：其實(shí)這些跨國(guó)零售公司在國(guó)外一直都是采取租賃與自建并行的模式，例如宜家在俄羅斯就建立了幾個(gè)自己的ShoppingMall。當(dāng)這些零售公司感覺(jué)自己在商業(yè)地產(chǎn)方面積累了足夠的經(jīng)驗(yàn)，這種模式也十分成熟后，就開(kāi)始嘗試在更多國(guó)家運(yùn)作。

2009年，宜家家居的姊妹公司——英特宜家買下了位于北京市大興的西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，之后他們就籌備對(duì)此地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)并建立一個(gè)大型購(gòu)物中心。相對(duì)而言，宜家這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作速度算是比較快的。我相信這與近些年市場(chǎng)的開(kāi)放程度有關(guān)。對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論是選擇合適的地塊，還是后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，都要辦理很多手續(xù)、走很多流程。

據(jù)我所知，很多年前家樂(lè)福就在北京購(gòu)買了一塊土地，準(zhǔn)備自建商業(yè)項(xiàng)目，但是由于政策的原因，他們花了很長(zhǎng)時(shí)間辦手續(xù)、做前期準(zhǔn)備。

相比之下，對(duì)于零售公司來(lái)說(shuō)，租賃經(jīng)營(yíng)是比較方便的一種方式，他們只要與業(yè)主談好條件，自己掌握好入駐的時(shí)間即可。

我相信，隨著外資零售公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)日漸熟悉，團(tuán)隊(duì)在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增加之后，會(huì)更多地開(kāi)始考慮自建項(xiàng)目。因?yàn)樵谧赓U的方式下，零售公司不能享受到物業(yè)的升值。反過(guò)來(lái)，如果項(xiàng)目是自建的，公司不僅能獲得項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)上的利益，還能享受到項(xiàng)目升值的價(jià)值。所以，近些年外資零售公司開(kāi)始在中國(guó)發(fā)生上述轉(zhuǎn)變是一個(gè)正常的過(guò)程。

睿教授：您提到“租賃+自建”是跨國(guó)零售公司在世界各國(guó)普遍采取的一種經(jīng)營(yíng)模式，那么一般情況下，企業(yè)在某個(gè)國(guó)家和地區(qū)主要采取租賃或自建的原因是什么?

聶綺冰：采取哪種方式主要看當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因?yàn)樘拱椎卣f(shuō)，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是比較“本地化”的，在中國(guó)也是一樣。現(xiàn)在的房地產(chǎn)商主要都是中國(guó)自己的企業(yè)。所以對(duì)于跨國(guó)公司而言，他們不會(huì)刻意傾向于某種方式，在某個(gè)地區(qū)采取哪種經(jīng)營(yíng)方式主要取決于他們能否容易地進(jìn)入當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

近些年，英特宜家在中國(guó)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的步伐比較快，繼2009年北京之后，宜家在沈陽(yáng)、無(wú)錫等地都有相關(guān)項(xiàng)目啟動(dòng)。事實(shí)上，很多地方政府都非常歡迎英特宜家的到來(lái)，正是有了政府的支持，英特宜家在中國(guó)的發(fā)展速度才會(huì)這么快。

睿教授：從零售商變身為商業(yè)地產(chǎn)投資商(運(yùn)營(yíng)商)后，對(duì)企業(yè)而言，在資金和管理運(yùn)營(yíng)方面將遇到哪些新的挑戰(zhàn)?

聶綺冰：對(duì)于零售公司而言，從事商業(yè)地產(chǎn)畢竟是進(jìn)入了一個(gè)新領(lǐng)域，前期要熟悉相關(guān)政策，拿到很多許可證，這恐怕是對(duì)一個(gè)“外行”最大的挑戰(zhàn)了。相反，中國(guó)本土房地產(chǎn)商做這些事情會(huì)駕輕就熟很多。因此我們也看到，一些跨國(guó)零售企業(yè)選擇了與中國(guó)本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的方式來(lái)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。例如據(jù)我所知，TESCO在中國(guó)的很多商業(yè)項(xiàng)目都是和本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的：前者“定制”一個(gè)項(xiàng)目，后者負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

當(dāng)然，零售企業(yè)也有他們的優(yōu)勢(shì)。例如在具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)上，他們的零售商資源以及在商業(yè)推廣方面的經(jīng)驗(yàn)都比較豐富。相較之下，一般進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商都是從住宅地產(chǎn)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，在零售業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)有限。所以，零售企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作也不失為一種好方式。

睿教授：作為最大的商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)于外資零售公司在中國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，你們有哪些建議和幫助?

聶綺冰：其實(shí)，我們也為一些大型跨國(guó)零售公司做過(guò)相關(guān)咨詢，RET睿意德能為零售商提供的最大幫助就是幫他們找一個(gè)本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，之后由這個(gè)開(kāi)發(fā)商以投資方或者合作方的身份為零售企業(yè)建造他們想要的商業(yè)項(xiàng)目——讓雙方充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

很多二三線城市的地方政府是非常歡迎這些大型零售商在當(dāng)?shù)亟ㄔ焐虡I(yè)中心的，因?yàn)檫@些企業(yè)在零售方面有著豐富的經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，而這往往是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)所缺乏的。商業(yè)中心開(kāi)業(yè)后，這些零售企業(yè)首先會(huì)讓自己品牌店作為主力店入駐，這樣能很快帶旺商業(yè)中心的人氣，進(jìn)而推動(dòng)周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，同時(shí)拉動(dòng)相關(guān)地塊的升值。

除了在前期幫助零售公司找地、與政府部門接洽、尋找合作伙伴，在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中期，我們還能提供商業(yè)中心的市場(chǎng)定位服務(wù)。無(wú)論是宜家、家樂(lè)福還是TESCO，他們最擅長(zhǎng)的零售商業(yè)經(jīng)驗(yàn)往往局限于某一方面，例如宜家對(duì)家具賣場(chǎng)非常熟悉，TESCO更擅長(zhǎng)做超市，而一個(gè)商業(yè)中心建成后，需要做大規(guī)模的招商，但到底哪些品牌最受當(dāng)?shù)厝巳旱臍g迎，符合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅@些我們都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)定位以及調(diào)研給出最佳建議。

此外，在后期的物業(yè)管理、VIP實(shí)施計(jì)劃等方面，我們也可以給出相關(guān)建議。所以，其實(shí)從商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期到中后期，我們能提供的是全方位的資深顧問(wèn)服務(wù)。

睿教授：在您看來(lái)，外資零售商購(gòu)地自建商業(yè)項(xiàng)目是否會(huì)成為他們?cè)谌A發(fā)展的一種新趨勢(shì)?

聶綺冰：目前來(lái)看，這些跨國(guó)零售企業(yè)在中國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展都處于嘗試階段，現(xiàn)在還不能判斷這是否會(huì)成為未來(lái)的一種發(fā)展趨勢(shì)。零售和商業(yè)地產(chǎn)是兩個(gè)不同的行業(yè)，前者很重視現(xiàn)金流，而后者需要有雄厚的資金支持，零售企業(yè)能否將他們的資金優(yōu)勢(shì)移植到地產(chǎn)行業(yè)上來(lái)，目前還難以判斷。

其實(shí)，很多國(guó)外的零售公司都會(huì)將自己充裕的資金用于其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，很多企業(yè)會(huì)成立一個(gè)財(cái)務(wù)公司來(lái)專門負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)的投資管理。至于在華跨國(guó)零售公司能否也這樣做，就要取決于他們?cè)谥袊?guó)的現(xiàn)金流狀況——是否足以支持他們?cè)谥袊?guó)從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

睿教授：外資零售商的上述策略轉(zhuǎn)變，對(duì)于中國(guó)零售企業(yè)的成長(zhǎng)有哪些借鑒意義?

聶綺冰：我們發(fā)現(xiàn)，近些年中國(guó)的本土零售商也在嘗試類似的“轉(zhuǎn)型”，例如威海的家家悅集團(tuán)是一家以超市為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，在我們的幫助下，他們已經(jīng)建造并運(yùn)營(yíng)了自己的購(gòu)物中心——威海九龍城。隨著零售公司發(fā)展到一定階段，積累了一定的資金，就會(huì)開(kāi)始尋找一些能發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)、投資回報(bào)率也更高的項(xiàng)目以進(jìn)入。

在中國(guó)市場(chǎng)上，跨國(guó)零售企業(yè)從租賃者轉(zhuǎn)為地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是一個(gè)很新的事物，所以，無(wú)論是外資零售公司還是中國(guó)本土零售企業(yè)，大家都是在相互借鑒經(jīng)驗(yàn)。

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本文來(lái)源： 聶綺冰：零售商如何變身商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商？