開店必須投入巨額 資金 ，假使投資開店失敗，不僅會影響其本身，也會令全體連鎖店陷入困境。因此，評估預(yù)定地時，僅以其計劃本身的收支平衡作基準并不夠，應(yīng)加入全體連鎖店的收支、 資金 周轉(zhuǎn)所造成的影響，來加以判斷。

一、賣場規(guī)模是否適當(dāng)

賣場面積，基本上是根據(jù)消費者需要、店鋪操作、競爭環(huán)境做依據(jù)，再配合商品組合計劃來規(guī)劃其營業(yè)規(guī)模。

但是，專業(yè)食品超市，大都以每日購買的顧客為對象，所以距離的因素遠大于賣場規(guī)模的要求，因而業(yè)者應(yīng)將每日購物顧客所住商圈內(nèi)的市場規(guī)模，設(shè)定為賣場規(guī)模。

另一方面，計劃店若只求穩(wěn)健，在實務(wù)實施上將會有些困難，因而最好應(yīng)采七分穩(wěn)健，三分積極的方式，來考慮賣場規(guī)模。

二、分租計劃

食品超市導(dǎo)入分租有兩個原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是借分租的租金收入，來降低損益平衡點。

商業(yè)設(shè)施多樣化，一般均有1000m2以下的店，其目的在廣闊性地吸引顧客，因據(jù)研究調(diào)查顯示，超市食品賣場以不超過1000m2，投資效率較佳。如欲再加人餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等業(yè)種分租，則可以擁有1200―1500m2以上的店。

其次，在降低損益平衡點上，小型的專柜，其裝潢、設(shè)備等，大多由廠商自己負擔(dān)，不會增加超市的投資成本。此外，它也可用房租收入來扣抵房屋固定成本負擔(dān)。例如：直營部門的回收比率假設(shè)為5％時，5萬元房租就相當(dāng)于直營部門100萬元的銷售，直營部門100萬營業(yè)額中，80萬的銷貨成本，15萬的其他費用，凈利5萬，亦即損益平衡點的銷售降低了100萬元。

三、實施 資金 計劃的模擬

(一)直營與分租賣場的構(gòu)成：根據(jù)商店概念，適當(dāng)賣場規(guī)模及分租計劃，計算出直營租金負擔(dān)、分租租金機器設(shè)備之投資構(gòu)成比。

(二)預(yù)定地取得的成本，租金費用：提示契約條件。

(三)初期設(shè)備計劃：以第(一)（二）項為基礎(chǔ)，計算內(nèi)部裝潢、雜項設(shè)備、備品等的費用。

(四) 資金 計劃：設(shè)定如何取得調(diào)度 資金 。

(五)營業(yè)額計劃：以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估開店后各年度的銷售額。參考要因包括戶數(shù)的成長、物價上升、競爭店數(shù)，阻礙購買行動的原因出現(xiàn)等等。若訂劃在有競爭店的商圈開店時，須使用和計劃店相同的順序，先在競爭地區(qū)進行營業(yè)額預(yù)測，預(yù)測對競爭店的影響，若有購買行動阻礙要因時，則以計劃的營業(yè)額預(yù)估資料為參考，預(yù)測影響結(jié)果。

(六)收益計劃：從現(xiàn)有的狀況、競爭關(guān)系來推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度別來設(shè)定。

(七)經(jīng)費計劃：把販賣管理費用項目，利用現(xiàn)有店資料，以年別設(shè)定。

四、長期 資金 收支計劃

有關(guān) 資金 計劃中的經(jīng)常收支及運轉(zhuǎn) 資金 ，須實施五年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字及支付貸款、償還貸款期間等來作判斷。

假若收支計劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時，應(yīng)控制部份可緊縮的費用項目，例如：房地產(chǎn)取得成本，設(shè)備投資成本等，最后再利用緊縮時金額，再模擬一次，其結(jié)果若仍未符合理想，應(yīng)檢查是否修正賣場規(guī)模及分租計劃。此項計算過程十分繁雜，但對有關(guān)投資回收的經(jīng)營效果，卻最具效率。

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本文來源： 開店資金需求預(yù)算要點